Đồng chủ trì hội thảo, có TS. Trương Thế Côn - Tổng Biên tập Tạp chí Dân chủ và Pháp luật. Hội thảo khoa học “Nhận diện những khó khăn, vướng mắc trong thực hiện, triển khai dự án đầu tư có sử dụng đất và kiến nghị, đề xuất hoàn thiện hệ thống pháp luật” đã thu hút đông đảo sự tham gia của các cơ quan quản lý Nhà nước, các chuyên gia và các doanh nghiệp, nhà đầu tư lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản...

Quang cảnh hội thảo.  (Ảnh: Đ.Lộc)

Phát biểu khai mạc hội thảo, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Ngọc bày tỏ, đánh giá cao việc Tạp chí Dân chủ và Pháp luật đã tổ chức hội thảo khoa học với chủ đề rất sát thực tiễn, mang tính thời sự.

Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Ngọc, cho biết: hiện nay, Đảng, Nhà nước ta rất quan tâm tới hoàn thiện thể chế để khơi thông nguồn lực phát triển. Trung ương Đảng đã ban hành nhiều chủ trương và quyết sách lớn, trong đó có 4 nghị quyết, bao gồm các Nghị quyết 57, 59, 66, 68 - đây là 4 trụ cột, quan trọng góp phần phát triển đất nước mang tính đột phá.

TS. Trương Thế Côn - Tổng Biên tập Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, phát biểu giới thiệu hội thảo. (Ảnh: H-Trung)


Vẫn còn "điểm nghẽn" bất cập

Tuy nhiên, Thứ trưởng Bộ Tư pháp cũng thẳng thắn nhìn nhận, mặc dù có nhiều bước tiến về hoàn thiện hệ thống pháp luật, trong đó hệ thống đất đai, quy hoạch…, đã tháo gỡ nhiều khó khăn, vướng mắc, được xã hội đánh giá cao, khơi thông nhiều nguồn lực cho quốc gia. Nhưng vẫn còn nhiều bất cập, vẫn có những “điểm nghẽn” cần phải khơi thông. Do đó, nếu giải quyết được vấn đề này thì sẽ là sự “đột phá” của “đột phá”.

Thứ trưởng Bộ Tư pháp cho hay, hội thảo mong muốn nhận được các ý kiến, đóng góp dưới góc độ thực tiễn từ các nhà khoa học, các doanh nghiệp và các cơ quan Nhà nước, tổ chức có liên quan. Trên cơ sở báo cáo đề dẫn, đặc biệt trên cơ sở thực thi pháp luật về đất đai, ông đề nghị các đại biểu tập trung vào những nội dung vướng mắc, đề xuất cụ thể, không chung chung để từ đó có những kiến nghị.

Đồng thời lưu ý, các đề xuất, kiến nghị phải nhìn dưới góc độ phát triển lành mạnh chung của đất đai, tạo nguồn lực cho sự phát triển của đất nước chứ không phải phục vụ cho một yếu tố riêng biệt.

Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Ngọc, phát biểu khai mạc hội thảo.  

Tại hội thảo, các đại biểu đã tập trung trao đổi, thảo luận về một số nội dung chính, như: Bối cảnh, nhu cầu mới về phát triển thị trường đất đai, nhà ở tại Việt Nam; sự cần thiết phải tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về đầu tư, kinh doanh, đất đai, nhà ở đáp ứng yêu cầu phát triển của đất nước trong “kỷ nguyên mới”; nhận diện những điểm nghẽn, khó khăn, vướng mắc liên quan đến thực hiện, triển khai các dự án đầu tư có sử dụng đất. cho biết, hội thảo mong muốn nhận được các ý kiến, đóng góp dưới góc độ thực tiễn từ các nhà khoa học, các doanh nghiệp và các cơ quan Nhà nước, tổ chức có liên quan. Trên cơ sở báo cáo đề dẫn, đặc biệt trên cơ sở thực thi pháp luật về đất đai, ông đề nghị các đại biểu tập trung vào những nội dung vướng mắc, đề xuất cụ thể, không chung chung để từ đó có những kiến nghị.

Các đại biểu tại hội thảo.  (Ảnh: Đ.Lộc)


Đề xuất sửa đổi, bổ sung pháp luật về đất đai, đấu thầu, đầu tư dự án...

Phát biểu ý kiến tại hội thảo, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, Thành phố Hồ chí Minh (cũ) có 504 dự án chưa triển khai do vướng mắc pháp lý, tương đương gần 7.179ha đất, giá trị khoảng 7 triệu tỷ đồng. Nếu tính cả nước với trên 2,9 nghìn dự án tồn đọng, giá trị chôn trong đất là vô cùng lớn. Vì vậy, cần có giải pháp tháo gỡ ngay để đưa nguồn lực này vào phát triển kinh tế - xã hội.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, trình bày.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, phương pháp định giá đất thặng dư là cần thiết nhưng chỉ nên áp dụng cho một số dự án, chẳng hạn một khu đô thị mới hoàn toàn. Ông đề nghị đối với những dự án còn lại nên xem xét để áp dụng phương pháp thứ 4 trong Luật Đất đai 2024 là phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, sẽ đảm bảo an toàn cho cán bộ công chức trong thực thi công vụ, không bị rủi ro về pháp lý.

Trình bày tại hội thảo, Luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội cho biết, hiện nay, pháp luật đất đai hiện hành không quy định việc giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư cho nhiều tổ chức kinh tế (các doanh nghiệp liên doanh). Nói cách khác, khi tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất, các doanh nghiệp có thể tham gia liên danh với nhau để bảo đảm điều kiện, tiêu chí về mặt tài chính, năng lực kinh nghiệm thực hiện dự án. Tuy nhiên khi giao đất, cho thuê đất, các nhà đầu tư liên danh phải thành lập doanh nghiệp dự án (tổ chức kinh tế thực hiện dự án), chứ không giao đất, cho thuê đất cho liên danh.   

 Luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội, chia sẻ tại hội thảo. (Ảnh: H-Trung)

Do đó, Luật sư Phạm Thanh Tuấn đề xuất, bổ sung nội dung giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất cho liên danh các nhà đầu tư tại Điều 116 Luật Đất đai 2024, cụ thể: “Trường hợp nhà đầu tư là liên danh, việc giao đất, cho thuê đất cho liên danh được thực hiện theo quy định pháp luật về đấu thầu”.

Trình bày qua trực tuyến, theo TS. Châu Hoàng Thân - Giảng viên Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ, cho biết: Những dự án thu hồi đất lớn cần có cơ chế giải phóng mặt bằng riêng thay vì đưa về cho địa phương thu hồi đất như hiện nay. Ông cũng đặt vấn đề nhà đầu tư ứng vốn nhưng nếu không xử lý giải phóng mặt bằng thì xử lý như thế nào với số vốn của nhà đầu tư?

TS. Châu Hoàng Thân - Giảng viên Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ, trình bày. 

Trên thực tế, khi tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất, các doanh nghiệp có thể tham gia liên danh với nhau để bảo đảm điều kiện, tiêu chí về mặt tài chính, năng lực kinh nghiệm thực hiện dự án.

Hiện tại, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã nhận được kiến nghị của một số địa phương về vấn đề này và sẽ xem xét sửa đổi.

Xây dựng hệ thống pháp luật về đất đai, đảm bảo hành lang pháp lý giữa cơ quan quản lý và nhà đầu tư

Phát biểu tổng kết hội thảo, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Ngọc lưu ý, khi nghiên cứu để sửa đổi các vấn đề bất cập trong Luật Đất đai, cần có sự phản biện hai chiều. Ví dụ, đối với việc hiện nay chưa có quy định giao đất, cho thuê đất trực tiếp đối với nhà đầu tư liên danh, cần đặt câu hỏi: đâu là những ưu điểm và khuyết điểm khi giao đất cho liên danh? Phải tìm ra mẫu số chung, là thật sự thấy bất cập và cần thiết phải sửa đổi, nếu không sẽ gây trì trệ... 

Thứ trưởng Nguyễn Thanh Ngọc, nhấn mạnh: "Xây dựng hệ thống pháp luật về quản lý đất đai, đầu tư dự án, phải dung hòa giữa quản lý nhà nước với hoạt động đầu tư, không thể vì đầu tư mà buông lỏng quản lý, nhưng cũng không nên vì quản lý mà làm ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư".

Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Ngọc, nhấn mạnh: Xây dựng hệ thống pháp luật về đất đai, đảm bảo hành lang pháp lý giữa cơ quan quản lý và nhà đầu tư... (Arnh: Đ.Lộc)

Theo Thứ trưởng Bộ Tư pháp, nhận định: Về nguyên tắc, liên danh là hình thức góp vốn, năng lực, kinh nghiệm để tạo ra một tổ hợp đủ mạnh nhằm trúng thầu và thực hiện dự án. Do đó, việc thành lập doanh nghiệp dự án là nhằm bảo đảm trách nhiệm thực hiện và quản lý thống nhất giữa hai hoặc nhiều doanh nghiệp.

"Ví dụ, nếu liên danh doanh nghiệp A và B được cấp quyền sử dụng đất, nếu bên B rút toàn bộ vốn, trong khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) vẫn đứng tên liên danh ban đầu, thì có được không? Dưới góc nhìn của cơ quan tư pháp, chúng tôi thấy cần nghiên cứu toàn diện, tổng thể, để xác định đâu là điểm nghẽn thật sự, và nên sửa đổi ở mức độ nào, bằng phương thức nào". Thứ trưởng Nguyễn Thanh Ngọc chia sẻ.

Vì vậy, cần sửa đổi các quy định bất cập tại Luật Đất đai, nhưng nếu sửa đổi không toàn diện, chỉ theo một chiều, thì rất dễ dẫn đến tình trạng vừa sửa xong đã phải sửa tiếp. "Chúng ta phải làm sao vừa bảo đảm quản lý nhà nước, vừa đảm bảo trách nhiệm của nhà đầu tư, trách nhiệm với xã hội. Tránh tình trạng nhà đầu tư không đủ năng lực lại đi hợp tác với doanh nghiệp có năng lực để được trúng thầu. Năng lực tới đâu thì phải thực hiện tới đó, không nên tham gia vào những dự án vượt quá khả năng". - Thứ trưởng Nguyễn Thanh Ngọc bày tỏ lưu ý.


Những ý kiến trao đổi, thảo luận của các đại biểu tại hội thảo sẽ góp phần giúp các cơ quan quản lý Nhà nước, nhất là Bộ Tư pháp có cái nhìn tổng thể, toàn diện về những “điểm nghẽn”, khó khăn, vướng mắc, mâu thuẫn, chồng chéo trong quy định của pháp luật trong thực hiện, triển khai dự án đầu tư có sử dụng đất.

Qua đó, có thể sẽ ban hành, sửa đổi hoặc kiến nghị, đề xuất với cơ quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung cơ chế, chính sách..., để đơn giản hóa thủ tục hành chính. Các cơ quan đơn vị cùng đồng hành hỗ trợ, tạo điều kiện thúc đẩy việc thực hiện, triển khai các dự án đầu tư có sử dụng đất, được thuận lợi trên thực tế, tiết kiệm thời gian, chi phí tuân thủ pháp luật, gắn với trách nhiệm giải trình của chủ đầu tư.

Đại Lộc