Vì sao phải sửa Luật Đất đai 2024?
Tại tờ trình dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường nhận định sau một năm thi hành, bên cạnh những kết quả đạt được, vẫn còn nhiều vướng mắc cần tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi.
Cụ thể, hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định hiện hành chưa phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp.
Việc yêu cầu lập kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện làm tăng thủ tục, kéo dài thời gian tiếp cận đất, khiến đất chậm được đưa vào sử dụng.
Luật Đất đai 2024 đã cho phép những nơi có quy hoạch đô thị, nông thôn thì không cần lập quy hoạch sử dụng đất riêng, mà dùng chính quy hoạch này để quản lý.
Tuy nhiên, trên thực tế, tỉ lệ phủ kín quy hoạch đô thị và nông thôn còn thấp. Nhiều nơi quy hoạch chưa bao phủ toàn địa giới hành chính, khiến dù đã có quy hoạch, địa phương vẫn phải lập thêm quy hoạch sử dụng đất, gây chồng chéo và lãng phí.
Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, việc giao đất, cho thuê đất hiện chủ yếu thực hiện qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Tuy nhiên, quy trình này phụ thuộc vào trình tự, thủ tục của pháp luật về đấu giá và đấu thầu nên cần nhiều thời gian chuẩn bị.
Trong khi đó, nhiều trường hợp vẫn không chọn được nhà đầu tư đủ năng lực, khiến tiến độ dự án kéo dài, đất chậm được đưa vào sử dụng, ảnh hưởng đến thu hút đầu tư.
Ngoài ra, với các dự án quy mô lớn, chức năng hỗn hợp, yêu cầu kỹ thuật cao, có vai trò thúc đẩy phát triển địa phương hoặc vùng, rất cần nhà đầu tư có năng lực vượt trội.
Tuy nhiên, cơ chế đấu thầu hiện nay khiến quá trình thực hiện kéo dài và có thể không chọn được nhà đầu tư thật sự đáp ứng yêu cầu như kỳ vọng.
Bên cạnh đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng quy định bắt buộc đấu giá quyền sử dụng đất đối với quỹ đất trụ sở, cơ sở làm việc dôi dư, đất thu hồi từ cổ phần hóa, thoái vốn doanh nghiệp nhà nước để phục vụ phát triển kinh tế (kể cả các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng hoặc thuê đất) làm kéo dài thời gian, tăng thủ tục và chi phí tuân thủ.
Điều này đặc biệt gây khó khăn cho các dự án thuộc danh mục ưu đãi đầu tư có nhu cầu sử dụng quỹ đất trên trong bối cảnh thực hiện mô hình chính quyền địa phương 2 cấp và sáp nhập đơn vị hành chính, cơ quan Trung ương và địa phương.
Sửa loạt quy định về thu hồi đất, giao đất và định giá đất
Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng hiện chưa có quy định về thu hồi đất để thực hiện các dự án có yêu cầu đặc thù về địa điểm đầu tư, dự án khẩn cấp, cấp bách phục vụ nhiệm vụ chính trị, đối ngoại (như các dự án phục vụ APEC), dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, dự án logistic...
Bộ cũng chỉ ra một số vướng mắc trong thu hồi đất, bồi thường và tái định cư cần được sửa đổi trong luật.
Đặc biệt, về vấn đề giá đất, bộ cho rằng Nhà nước - với vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai - cần thực hiện quyền kiểm soát và quyết định giá đất.
Cụ thể, ở thị trường sơ cấp (giao đất, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất), giá đất do Nhà nước quyết định, không phụ thuộc kết quả tư vấn.
Còn ở thị trường thứ cấp (chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất), giá đất do các bên tự thỏa thuận theo pháp luật dân sự; Nhà nước kiểm soát chủ yếu thông qua quy hoạch, công cụ tài chính, định hướng không gian và hạ tầng.
Tuy nhiên, theo quy định hiện hành, việc định giá đất của Nhà nước ở thị trường sơ cấp lại phụ thuộc vào giá đất thứ cấp và kết quả của đơn vị tư vấn, trong khi việc xác định giá đất cụ thể vẫn gặp nhiều khó khăn.
Nguyên nhân do phải xét đến nhiều yếu tố, kết quả định giá thiếu thống nhất, không phản ánh đúng bản chất giá đất ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.
Điều này khiến vai trò quyết định, điều tiết giá đất của Nhà nước chưa được phát huy đầy đủ, đồng thời ảnh hưởng đến tiến độ tiếp cận đất đai, thực hiện dự án đầu tư, thậm chí làm tăng chi phí và ảnh hưởng đến quyền lợi nhà đầu tư.
Việc xác định giá đất cụ thể, đặc biệt khi áp dụng phương pháp thặng dư đối với thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư của tổ chức, cũng tồn tại nhiều bất cập.
Phương pháp này phụ thuộc vào khả năng thu thập thông tin, giá chuyển nhượng, mức giá thuê, loại hình và hình thức kinh doanh.
Trong khi đó, thị trường quyền sử dụng đất thường biến động, thậm chí tăng đột biến, thiếu ổn định. Việc xác định mức biến động lại chủ yếu dựa vào số liệu quá khứ, không phản ánh đúng giá trị gia tăng thực tế của đất trong tương lai.
Vì vậy, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng nếu tiếp tục sử dụng phương pháp này để quản lý giá đất, giá do Nhà nước quyết định sẽ bị phụ thuộc, chạy theo biến động thị trường.
Ngoài ra, có ý kiến cho rằng quy định buộc áp dụng giá đất cụ thể khi Nhà nước giao đất cho tổ chức đầu tư mang tính tận thu, khiến thời gian kéo dài, chi phí tăng cao, giảm sức cạnh tranh và ảnh hưởng đến thu hút đầu tư tại địa phương.
Bên cạnh đó, những rủi ro trong xác định giá đất cụ thể còn gây tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm ở một số cán bộ và cơ quan liên quan, làm chậm quá trình xác định giá đất và ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án đầu tư.