Từ khu du lịch sinh thái thành dự án nhà ở
Dự án Khu nhà ở Đầm Dê được UBND tỉnh Bắc Ninh ra Quyết định số 166/QĐ-UBND, ngày 26/1/2006, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất và giao đất cho Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị thuê để xây dựng khu du lịch sinh thái.
Đến năm 2021, UBND tỉnh Bắc Ninh ra Quyết định số 447/QĐ-UBND “chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở Đầm Dê (sau đây gọi là Dự án - PV) tại xã An Bình, huyện Thuận Thành đã được UBND huyện Thuận Thành chấp thuận tại Văn bản số 09a/UBND-XD ngày 8/1/2013”. Đây là quyết định điều chỉnh lần thứ nhất, thay thế quyết định cấp lần đầu từ năm 2013. Đơn vị được UBND tỉnh chấp thuận làm nhà đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị.
Theo đó, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị thực hiện dự án Khu nhà ở Đầm Dê trên khu đất có diện tích 77.359,3 mét vuông gồm đất ở, đất cây xanh, đất giao thông và hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. Dự án được chia thành 386 lô, trong đó có 34 căn nhà vườn liên kế và 352 nhà ở liên kế.
 |
| Toàn cảnh Dự án Khu nhà ở Đầm Dê (trong phần tô đỏ). Ảnh chụp tháng 12/2024. Ảnh: T.L |
Tại Quyết định 447, tỉnh Bắc Ninh yêu cầu Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị “có nghĩa vụ và trách nhiệm thực hiện các quy định tại Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Bảo vệ môi trường, các văn bản hướng dẫn thi hành và các quy định pháp luật có liên quan; thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước”.
Cũng tại Quyết định 447, tỉnh Bắc Ninh yêu cầu chủ đầu tư thực hiện Dự án phân kỳ theo từng giai đoạn, trong đó nêu rõ đến quý IV/2023, phải “Kết thúc đầu tư, đưa công trình vào sử dụng”.
Thế nhưng, tới nay, mặc dù đã quá thời hạn trên nhưng Dự án Đầm Dê vẫn chưa hoàn thành để đưa vào sử dụng.
Thực địa tại Dự án cho thấy, cổng vào Dự án làm bằng lưới thép B40 được khóa trái, bên trong không một bóng người. Ngoài hệ thống đường nội bộ và một số cột đèn, chưa có bất kỳ dấu hiệu nào cho thấy Dự án triển khai xây dựng nhà ở theo phê duyệt.
Mặc dù tiến độ Dự án có dấu hiệu “dậm chân tại chỗ”, nhưng thị trường mua bán đã rất sôi động. Theo khẳng định của một số công ty kinh doanh bất động sản và “cò đất” tại địa phương, toàn bộ 386 lô đất dự án đã được bán hết. Nếu muốn đầu tư vào dự án, người mua chỉ có thể trở thành nhà đầu tư bất động sản thứ cấp.
 |
| Lối vào Dự án. Ảnh: T.L |
Mua bán núp bóng “Hợp đồng nguyên tắc”?
Chủ đầu tư (Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị) không phải là đơn vị đứng ra chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà trên đất mà lại là Công ty TNHH Dịch vụ thương mại Nam Hà Nội – Một đơn vị hoàn toàn không có mặt trong bất kỳ văn bản nào của tỉnh Bắc Ninh với chủ đầu tư Dự án là Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị.
Lý giải cho việc trở thành bên A trong hợp đồng này, trong “Hợp đồng nguyên tắc” có ghi: “Bên A là thành viên có 70% vốn góp tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị…Chủ đầu tư xây dựng, quản lý, điều hành và kinh doanh Dự án Khu nhà ở Đầm Dê, xã An Bình, huyện Thuận Thành, tỉnh Bắc Ninh với mục đích bán cho các cá nhân, tổ chức được phép sở hữu nhà ở theo pháp luật Việt Nam”.
Vì sao công ty TNHH Dịch vụ thương mại Nam Hà Nội ký với khách hàng Hợp đồng nguyên tắc trên mà không phải là “hợp đồng chuyển nhượng”. Việc mua bán này có đúng quy định? Công ty TNHH Dịch vụ thương mại Nam Hà Nội ký kết với người mua bằng “Hợp đồng nguyên tắc” có gây rủi ro cho khách hàng?
Hợp đồng nguyên tắc nói chung thường được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên nhằm xác lập những vấn đề chung, áp dụng xuyên suốt về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt các quyền và nghĩa vụ phát sinh giữa các bên khi thực hiện một giao dịch cụ thể. Nên thường được xem như biên bản ghi nhớ giữa các bên. Nhưng "Hợp đồng nguyên tắc" giữa Công ty Nam Hà Nội và người mua lại xác lập các điều khoản cụ thể về giá trị hợp đồng, thời gian thanh toán, cam kết của các bên…tương tự hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính thức. Những điều này có khả năng gây ra nhầm lẫn đối với người mua.
 |
| Cửa vào Dự án khóa trái, biển thông tin Dự án rách nát, cỏ mọc um tùm. Ảnh: T.L |
Trong Hợp đồng nguyên tắc hai bên ký kết, thì công ty TNHH Dịch vụ thương mại Nam Hà Nội chỉ đồng ý “về nguyên tắc sẽ chuyển nhượng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất” nhưng họ lại yêu cầu người mua “người mua thanh toán theo đợt, hình thức thanh toán là “Chuyển khoản hoặc nộp tiền mặt tại địa chỉ văn phòng bên A”.
Nếu xảy ra tranh chấp, có thể coi đây tương tự như hợp đồng đặt cọc - Không phải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mà quy định đặt cọc được ghi nhận tại Bộ luật Dân sự không quy định áp dụng các pháp luật chuyên ngành nên không áp dụng các quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản. Đây là điều có khả năng gây ra rủi ro, ảnh hưởng lớn đến quyền, lợi ích hợp pháp của người mua. Bên cạnh đó, "Hợp đồng đặt cọc" này cũng có khả năng gây khó khăn cho các cơ quan quản lý nhà nước, nhất là có thể gây thất thu thuế.
Trong “Hợp đồng nguyên tắc” có ghi: Bên A cam kết đảm bảo tính hợp pháp của mình tại Dự án và chuyển giao đủ diện tích, đúng hiện trạng và các giấy tờ liên quan đến thửa đất cho bên B khi ký Hợp đồng này có hiệu lực và đủ điều kiện theo quy định của các cơ quan Nhà nước phê duyệt Dự án”. Vậy cam kết này có chính xác không khi Công ty TNHH Thương mại Nam Hà Nội không có tên trong bất kỳ quyết định nào của UBND tỉnh Bắc Ninh?
Thiết nghĩ, tỉnh Bắc Ninh cần theo dõi chặt chẽ tiến độ Dự án, các giao dịch xung quanh Dự án Nhà ở Đầm Dê, để đảm bảo hiệu lực quản lý Nhà nước, đồng thời bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp người mua trong trường hợp xảy ra vi phạm các điều cấm của luật quy định tại khoản 1 Điều 8 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014.